Főoldal » Bejegyzések » FIX TV | Jogász – Lakásmizéria | 2018.11.05.

FIX TV | Jogász – Lakásmizéria | 2018.11.05.

A Jogász adásában egy újabb érdekes ingatlanpiaci jogi esetet elemeztünk. Egy jól árazott ingatlan pillanatok alatt elkell, de mire érdemes odafigyelni? Gyakran hallani, hogy az eladó sürgeti az adásvételt, hiszen számtalan érdeklődő áll sorban az ingatlanért.

Jogász – Lakásmizéria

Lakáspiaci mizéria van. Aki rendelkezik némi megtakarítással, és saját lakást szeretne, egyre beszűkültebb piacon kell válogasson. Főképpen így van ez a fővárosban lakást vásárolók esetében. Ebből a beszűkült piacból következik: ha egy jól árazott és vonzó kicsi lakás felkerül az internetre, azonnal, órák alatt elkel. Ez azt jelenti, hogy mindazok „hoppon” maradnak, akik látták a hirdetést, vagy akár meg is tekintették a lakást, de azt végül nem tudták megvenni. Ez a helyzet, főleg, ha többször is előfordul, hisztérikus helyzetbe hozhatja azokat, akik lakást keresnek. Ezért tovább keresnek, és ha találnak valamit, akkor fokozott aktivitással és szorongással igyekeznek meg is kötni az adásvételt, félve attól, hogy újra lemaradnak a lehetőségről, tudva, hogy a többi érdeklődő is ott liheg a sarkukban.

Erre jól felfogott érdekéből az eladó is sokszor ráerősít.

jogász, fixtv, jogi segítség, lakásmizéria, ingatlanpiac, lakás, adásvétel szerződés

Jogeset rövid leírása:

A konkrét ügyben az ügyfél 15 millió forint összeggel rendelkezett. A főváros környékén, kistelepülésen kívánt lakást vásárolni. Nem sokkal korábban egy másik ingatlan megvásárlásáról lemaradt, azt az orra elől elvitték. Az adott ingatlant megtekintették hirdetés alapján: egy telken elhelyezett ikerház fele, abban két szint, földszinten és emeleten külön alakított ki az eladó két lakást, és külön árusította. A gépészeti megoldások ellenőrzésére el akartak vinni egy víz- és gázszerelőt, de az eladó kerek-perec kijelentette, hogy ide vízvezeték szerelő a vétel előtt be nem teheti a lábát. Egyébként meg „gyorsan kell dönteni, mert rengeteg vevő van, jön a következő”. (Kényszerből vagy butaságból, ebbe a vásárló belenyugodott és tovább léptek.)

Elmentek a kiszemelt, az eladó által megszervezett ügyvédhez. Előtte már az eladó rendkívüli módon sürgette a szerződés megkötését. Az ügyvédnél az adásvételi szerződést megkötötték, és mellé egy rajzos használati megosztó szerződést.

Ez elvileg egy korrekt szerződés volt, a tulajdonjogot meg is szerezte a vevő, a használati megosztó szerződés tisztázta a használati viszonyokat. Ezt követően beköltözött a lakásba az új tulajdonos. Mint utóbb kiderült több probléma is adódott az ingatlannal.

Szakértőnk ténymegállapításai:

Ami a tájékoztatási kötelezettség teljesítését illeti, az ingatlannal kapcsolatban az alábbi problémák merültek fel:

Az ingatlan felújításáról nem volt sem hatósági, sem tervezői-kivitelezői dokumentáció. Használatba vételi engedély nem keletkezett a kialakított két önálló lakásra. Mivel a két lakás (fszt és emelet) egy ingatlant képezett (közös tulajdonba került), nem lehetett külön közműszerződéseket kötni (víz, villany, gáz). A gépészettel kapcsolatos probléma volt, hogy egységes gépészeti rendszer került kialakításra, megfelelő megosztás nélkül: egységes vízhálózat, egységes gázbekötés és – főleg – egy kazán látta el fűtéssel a két lakást (!). További probléma valószínűsíthető abból, hogy a telken egy melléképület is állt, amelyben ugyancsak kialakításra került egy kis lakás, a közműellátása egy rendszeren, egy közműszerződéssel került kialakításra. Így természetszerűleg probléma adódik a víz, gáz, villany rezsi díj megfizetésével.

fix tv, jogász, wertán balázs, ingatlanpiac, adásvétel szerződés, jogi segítség, bíróság, pereskedés, törvény, lakás, ház, ingatlan

Jogi szakértőnk értékelése:

 Megállapítható, hogy az eladónak fokozott tájékoztatási kötelezettsége van az ilyen jellegzetességek vonatkozásában, tekintettel arra is, hogy a szokásos ingatlan megoldásoktól az itt tapasztalható lényegesen eltér. Ugyanakkor a vevőnek is megfelelő felelősséggel kell eljárnia. Bizonyos fontos kérdéseket fel kell tenni, előre tisztázni kell. Vagyis nem elégséges vevőként arra hagyatkozni, hogy az eladó biztos említett minden fontos körülményt, aktív, érdeklődő, tisztázó hozzáállás kell a vétel (előkészítse) során. Ha ez elmarad, már nem vagy csak extrém költségek árán orvosolható problémák kockázatát vállalja a vevő.

Tanácsok:

A megfelelő jogi és műszaki kérdések feltételére és megválaszolására nagyon indokolt szakember igénybevétele. Vagyis hívjunk gépész, építész szakembert, tekintse meg az ingatlant és adjon szóbeli véleményt. Ami a jogi részt illeti: válasszunk vevőként magunknak ügyvédet és tegyük fel neki még az előkészítő fázisban azokat a kérdéseket, amelyekre kapott válaszok hosszú távon érintik életünket. Ha esetleg az eladó – ilyen-olyan okra hivatkozva – ragaszkodik az általa megbízott ügyvéd eljárásához, akkor legalább konzultáljunk a saját jogi képviselőnkkel, ha ilyen nincs, akkor keressünk és bízzunk meg egyet. Ez 10-20.00 Ft-os költség, de „életet menthet”.

Az adásvételi szerződés megkötése előtt az apróbb-nagyobb jelekre nagyon finoman és érzékenyen reagálni kell: mint például a sürgetés, mint például a szakember magunkkal vitele elől való eladói elzárkózás. Figyelembe kell venni és tréningezni kell arra, hogy okosan járjunk el akkor is, ha éppen vásárlási lázban vagyunk, ha  a korábbi ingatlanról lemaradtunk, ha félünk, hogy a kiválasztott ingatlant másnak adják el…..

A rossz vételt kivédeni nem könnyű, de nagyságrenddel könnyebb, mint utólag a rontott helyzetet jogi eszközökkel peres úton helyre hozni.

Vonatkozó jogszabályok:

6:62. § [Együttműködési és tájékoztatási kötelezettség]

(1) A felek kötelesek a szerződéskötési tárgyalások alatt, a szerződés megkötésénél, fennállása alatt és megszüntetése során együttműködni és tájékoztatni egymást a szerződést érintő lényeges körülményekről.

(2) A fél nem hivatkozhat a tájékoztatási kötelezettség megsértésére olyan jogokkal, tényekkel és adatokkal kapcsolatban, amelyeket ismert, vagy közhiteles nyilvántartásból vagy más forrásból ismernie kellett.

(3) Ha a szerződés létrejön, az a fél, aki az (1) bekezdésben foglalt kötelezettségét megszegi, köteles a másik fél ebből származó kárát a szerződésszegéssel okozott károkért való felelősség általános szabályai szerint megtéríteni.

6:63. § [A szerződés létrejötte és tartalma]

(1) A szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre.

(2) A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges és a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. A lényegesnek minősített kérdésben való megállapodás akkor feltétele a szerződés létrejöttének, ha a fél egyértelműen kifejezésre juttatja, hogy az adott kérdésben való megállapodás hiányában a szerződést nem kívánja megkötni.

Miről szól a Jogász?

A Jogász kéthetente hétfőn jelentkezik új adással a FIX TV képernyőjén 21 óra 10 perctől! Tanácsadó műsor, melyben állandó szakértőnk, dr. Wertán Balázs hívja fel a figyelmet arra, hogy mire figyeljünk szerződéskötéskor, illetve válaszol a nézők konkrét kérdéseire is.

Reklám